不動産で人生を無駄にしてはいけない
不動産投資は気苦労所得
将来の年金不安のせいでしょうか、３０〜４０代で多額のローンを組んでマンションやアパート経営する人が跡を絶ちません。
不動産投資自体、決して悪いことではなく、成功すれば、毎月の家賃収入で富裕層のような生活だって夢ではありません。
しかし、不動産投資はやればやるほど難しく、不労所得というよりは気苦労所得であることも事実です。
私自身、過去にマンションを貸して、アパート経営も考え、実際に不動産屋さんのドアを叩いたこともありました。
ただ、どうしても、あと一歩踏み出せませんでした。
大事な視点は入居者が集まる物件か
最近、社会問題となったカボチャの馬車。
業者の家賃保証を信じて、多額のローンを組んでシェアハウスに投資した人たちがその家賃保証が消失し、途方にくれている問題は、お気の毒としか言いようがありません。
最も悪いのは、人気薄の土地にハウスを建てさえ、割高物件に多額のローンを組ませた業者と銀行なのかもしれません。
しかし、少しでも不動産投資を実践した投資家なら、立地状態や物件の品質、近所の不動産相場との比較で、これは手を出したら危ない物件かどうか判断がついたはずです。
ですから、入居者が集まらないような物件そのものに問題ありなのです。
入居者さえ集まれば、家賃保証が消失しても、何の問題もないのですから。むしろ業者からマージンを天引きされることもなく、利回りは上昇するはずです。
不動産投資の最大のポイント
何よりも立地に注目せよ
不動産投資というのは、1に立地、2に立地、３、４がなくて、5に物件だと思います。
私が投資していたマンションは駅から3分の物件でした。それゆえに入居者が途切れることはありませんでした。
ただし、駅近物件なので購入金額も郊外に豪邸が立つような驚くような金額で、利回りは決して高くはありませんでした。
ただ、入居者が安定していたため、毎月12万円ほどのローンの支払いに不安を覚えたことはありませんでした。
毎月数万円の利益を生み、20年間、家賃は1万5000円ほど下がっただけ。最後は売却して利益を確保できました。
理想は駅から徒歩5分以内
それでいて都心に近ければ、理想的です。
多少築年数が古くても、内装さえきちんとすれば、新築のような住心地になりますし、入居者は途切れません。
逆に駅から遠いと、築年数が新しくても入居者の募集に苦戦し、空き室リスクが高まります。
ただ、駅近物件は購入価格も高くなるのがデメリットです。利回りはさほど期待できません。
それでも、駅から遠いけれど価格の安い新古物件より、駅近の高額物件のほうが、最終的にはリスクを軽減できる点が重要です。
駅から遠くても、エントランスや部屋の中がきれいだと、どうしても、そちらのほうが美人な物件に見えてしまうものです。
しかし、どんな物件も古くなります。最後（売却時）は駅近が最大の武器になります。
不動産投資においては、新築よりも駅近のほうが美人なのです。
