令和の時代は不動産物件の買い場なのか？
不動産投資家の半数以上が物件価格の下落を予測
「かぼちゃの馬車」などスルガ銀行の融資問題やレオパレス21の不良アパート問題などで、いま、日本の不動産投資が風雲急を告げています。
金融機関が融資引き締めに転じ、自己資金ゼロでも物件が買える局面が終焉を迎えつつあるからです。
不動産物件を買える投資家が減少したら、必然的に物件価格を下げないと売却できません。物件価格が下がると、さらに値下がりを期待し、投資家は一層、物件の購入を手控えるために下落に拍車がかかろうとしています。
不動産の物件価格は、この先、どうなるのか？
掲載する収益物件数がNo.1という国内最大の不動産投資サイト「楽待」が今年2月に、100人以上の不動産投資家を対象に予測調査を行いました。
その結果、投資家の半数以上が「下がる」と予測。不動産市況の先行きに赤信号が点灯しました。（参考元・楽待「100人の不動産投資家が予測、物件価格は下落する？」）
- 上がる 2%
- 下がる 53%
- 横ばい 17%
- その他 28%
では、値下がりすると答えた投資家は、なぜ、下落予測したのか？
楽待のサイトには、次のような声が掲載されています。
・「金融機関が以前ほど積極的でない今、融資を付けられる金額が低くなり、成約価格は確実に下がっていくと思います」（京都府・30代 男性）
・「地方都市では軒並み地価の下落が起きている。さらに融資が引き締められ、借りられる人が限られている。こうした状況で、物件価格は下がると思います」（熊本県・50代 男性）
（出典：楽待「100人の不動産投資家が予測、物件価格は下落する？」
不動産投資家はすでに物件を保有している人たちですから、積極的に買い増したい人は別として、不動産が上昇してほしい、あるいは値下がりして欲しくないと思うのが人情です。
にもかかわらず、半数以上の投資家が値下がりすると予測した事実は決して軽視できません。
年間26万人が消滅する国ニッポンの行方は？
長期的に不動産市況にボディブローのように効いてくる数字がもうひとつ発表されました。
それは総務省が12日に発表した2018年10月1日時点の人口推計です。
その推計によると、日本の総人口は前年同月に比べて26万3千人少ない1億2644万3千人でした。
日本の人口減少は8年連続で、減少率は0.21%。この減少率は統計が始まった1950年以来、最大となりました。（参考：総務省の人口推計）
1年間で26万3000人もの人口減少は何を意味するのでしょうか？
それは、東京都府中市や兵庫県加古川市、福井県福井市といった都市がまるまるひとつ消滅したことに匹敵する規模ということです。
ここまでは多くのメディアが報じていることではありますが、もうひとつ、総務省の統計から読む解くべきことがあります。
先ほどお伝えした「日本の総人口（26万3000人減少）」は外国人を含む人口です。もうひとつの統計があり、それは日本人だけの人口です。
その日本人だけの人口は1億2421万8千人で，前年比43万人（0.35％）の減少なのです。
つまり、日本人は1年間で岐阜県岐阜市に相当する人口が消えたということです。
こう考えると、日本人の人口減少は相当なスピードで進んでいることが分かります。
2020年に不動産バブルが終焉するのか？
不動産市場の2020年問題とは？
2020年は東京オリンピックが開催される年でもあります。
しかし、不動産業界には2020年問題という言葉がささやかれています。
では、2020年前後の大きな出来事を考えてみたいと思います。
- 2019年10月 消費税が8%から10%に増税
- 2020年7月 東京オリンピック開催
- 2025年 東京都の人口が減少に転じる（東京都推計）
2020年問題は、東京五輪までは宿泊施設やオフィスビルなどの建設ラッシュが続くものの、東京五輪が終わると、空室が目立ち、高齢化や都内のマンションの老朽化問題など、様々な問題が噴出することを指しています。
不動産価格は主に売りたい人と買いたい人、貸したい人と借りたい人の需給動向が影響します。
幸い、現在は人口の東京一極集中が進行しています。金融機関が不動産融資を引き締め始めたといっても、東京23区に限って言えば、需給の懸念は地方に比べ恵まれた状態です。
しかし、東京が我が世の春を謳歌する期間はそんなに長くはないかもしれません。
それはなぜか？
2025年から東京都も人口減少に転じる
東京都の人口統計課が実施した人口推計によると、東京都の人口は2025年にピークを迎えたあと、減少に転じると発表しました。
東京都の総人口は、今後もしばらく増加し、平成37年に1398 万人でピークを迎えたのち、減少に転じて平成52年には1346万人となる見込みである。人口増減数について要因別にみると、平成37年までは自然減の減少幅よりも社会増の増加幅が大きいため人口増加が続くが、その後は自然減の減少幅が社会増の増加幅を上回るため人口減少となる見込みである。（出典：東京都市町村別人口の推計）
出典：東京都市町村別人口の推計
元号は平成から令和に移ると、日本の人口は全国的に減少する時代が本格化します。人口の減少を緩和させる変数になりそうなのは外国人労働者の増加だけといえます。
不動産投資にとって、世界的な景気減速や消費増税、さらには金融機関の融資引き締めなど、不動産投資にとっては難しい局面が始まりました。
キャッシュが力を持つ時代が到来！物件購入は厳選が必須条件
最後に、不動産投資にどう向き合うべきなのでしょうか？
最近、アパートなど不動産物件が大幅に値下がりしているという話を耳にするようになりました。ただ、いま投げ売りされている物件は手をつけてはいけない物件だと考えています。
なぜなら、保有できないような訳ありの物件が多いからです。
不動産は立地がすべてです。暴落して自分にも買える価格になったからといって手を出してはいけません。
自分自身で駅何分の物件に限定するなど条件を絞ることです。価格ではなく、立地に焦点を当てることが重要です。
つまり、不動産は「買える物件ではなく、買わなければいけない物件」を買うくらいの気持ちで物件選びをすることが鉄則です。
ですから、都心の駅近物件が投げ売りされたら、瞬時に購入する。そんな物件が出てこなければ、焦らず、見送る姿勢であれば、不動産投資で失敗はしないと思います。
もうひとつ重要なことがあります。
金融機関が不動産融資を引き締め始めたことに着目するということです。
つまり、現金が力を持つ時代がすぐそこに到来しようとしています。現金決済であれば、都心部の優良物件をさらに値引きして購入することが可能だからです。
そのためには、どうするか？
副業を頑張ってひたすらキャッシュを貯めるということです。
ですから、サラリーマンは本業の収入のほかに複数の収入源を確保することが重要なのです。
