不動産投資で騙されやすいタイプとは？
自社利益ばかり追求する企業は淘汰される！レオパレスが社長交代！
不動産投資は失敗すると、一生立ち上がれないほどのダメージを受けます。
ですから、多くの投資家はとても慎重になるものですが、「一部上場会社が販売する不動産物件なら大丈夫か」というと、そんなことは全くないのが不動産投資の落とし穴でもあります。
「一括借り上げシステムで最長30年の安心収入」
アパートを建築後に一括借り上げて家賃を保証するという売り文句で、地主をはじめ多くの人にアパートを建てさせ、多くの不良施工が見つかったレオパレス21。その創業家出身の深山英世社長（61）が6月に退任すると発表されました。後任には、宮尾文也取締役常務執行役員（59）が昇格します。
深山社長は退任するといっても取締役に残るので、今後、形式的退任ではないかという批判が高まりそうです。
レオパレスをめぐっては、アパートが不良施工だったり、売り文句のはずだった家賃保証を減額したり、家賃保証を解消したりと、様々な問題が指摘されています。
レオパレス21は東証一部上場企業です。そのレオパレスを信用した人たちを騙すような商法で売り上げを伸ばしてきたのですから、社会的責任は極めて重いと思います。
すでに、東京株式市場では株価が半値以下に暴落したまま、戻せない状況が続いています。
では、なぜ、これほどまでに多くの地主や不動産投資家が騙されてしまったのか？
いろいろな報道をみると、ある共通点に気づきます。
東証一部上場企業が騙すわけがないという過信
レオパレスが東証一部上場企業であり、連日、大物タレントを起用したテレビCMが頻繁に流れていました。
ですから、多くの人たちが「そんな企業が一般市民を騙すようなことはしないだろう」と過信したのかもしれません。
とくに、レオパレスの場合、都市部近郊や地方の地主がターゲットです。
銀行から借金して賃貸アパートを建てておくと、相続税が減額される。こんな相続税対策も期待した地主も少なくないと思います。
相続税対策にはなるし、長期保証で家賃収入もあるし、いいことづくめに感じたはずです。
「かぼちゃの馬車」問題を見ても、不動産投資で騙される人は公務員や一流企業の社員など、ふだん他人を騙すような人が少ない環境下で生きてきた人が多い傾向にあります。
そういう人たちは基本的に性善説に立っていますから、熱心に不動産業者が説明してくれると、素直に信用してしまいがちです。
しかし、正直言って不動産業界のモラルは極めて低く、自分たちが儲かれば、それで良しという人が決して少なくありません。
「お客様の利益よりも自社の利益」
この点は、銀行が預金者に投資信託を勧める行為と似ています。
というわけで、不動産投資で騙される人の最初の共通点は、他人を信じやすく人の良い人たちです。
不動産投資で騙される人は自分で研究し計算しない
新築マンション投資で失敗する人に多いパターンに学ぼう
一棟マンションやアパート経営には億単位の借金や資金が必要になるため、サラリーマンが手を出しがちなのは新築のワンルームマンション経営です。
サラリーマンの属性の良さを利用し、2〜3000万円前後の銀行ローンを組んで、20㎡前後のマンションを購入する投資です。
売り言葉は「将来ローンが完済されれば、家賃がすべて年金代わりになります」。こんなセリフを聞いた人は多いと思います。
しかし、ローンが完済される前に肝心の入居者がいなければ、逆に持ち出しばかりが増えて、将来の年金代わりどころではなくなります。
私も会社員時代、「将来の年金問題にご関心がありませんでしょうか？」「年金対策にもなる話があるのです。一度、ご説明させていただけませんでしょうか？」と会社に直接電話がかかってきたものです。
「そういうことに関心ありません」とすぐに電話を切っていましたが、人の良い人はついつい会ってしまっているのではないかと複雑な気持ちになったものです。
脈のありそうな人に対して、不動産業者はバラ色のような収支シミュレーションを示します。
もちろん、絵に描いた餅のような収支です。なぜなら、入居者がほぼ途切れなかったことを前提としたシミュレーションだからです。
というわけで、不動産投資で騙される人の共通点、二つ目は自分で損益を計算しない人です。
業者のつくった数字を鵜呑みにすると、購入後に「話が違う」と文句を言っても、あとの祭り。一生、余計なローンを払い続けるしかありません。
不動産で失敗する人は物件の良し悪しを見極めない
車を買うとき、誰でもスタイリングや燃費、乗り心地やボディーカラー、価格の妥当性など、多面的に検討して購入するものです。
ところが、不動産となると、なぜか物件を見る目が甘くなりがちです。
それはなぜか？
普段、不動産投資について勉強していないうえに、購入後のバラ色の収益シュミレーションが脳裏に浮かぶからです。
人によっては「物件を手に入れたら、私も不動産収入のある資産家の仲間入り」という錯覚している人もいるかもしれません。
そうした妄想にふける前に、仮に１年間、入居者がなかったとしても自分の懐は耐えられるのか注意深く考えることが大切です。
同時に、収益シュミレーションの前提となる家賃が周辺相場よりも高めに設定されていないか、自分でもしっかり調べることです。
次に物件選びが最も重要です。最低限、駅から徒歩7分以内の物件以外には手を出してはいけません。
また、建物の外観だけでなく、ゴミ捨て場や自転車置き場などを見て、風紀が乱れていないか確認することも大切です。
風紀が乱れていそうならば、良質な入居者は決して集まりません。
というわけで、不動産で騙される人の3つ目の共通点は、入居者が好みそうな物件をしっかり研究しない人です。
駅から近くて、入居者が好みそうな物件は、とても物件価格が高くて手が出せないという人も少なくないと思います。
そうであるならば、無理に買わないことが賢明です。
不動産投資で失敗して一生を棒に振らないために
最後に、不動産で失敗しないために注意すべき点をまとめたいと思います。
ここまで書いてきて、ふと気づいたことがあります。
それは不動産で騙される人の共通点は年利10%など高利回りの投資商品で騙される人たちに似ているということです。
もしかしたら、儲け話で騙される人に共通している点なのかもしれません。
では、不動産投資で騙されやすい人の共通点をまとめます。
- 他人を信じやすく人の良い人
- 自分で損益を計算しない人
- 入居者が好みそうな物件を研究しない
不動産投資をすすめられたとき、自分が上記の3点に当てはまっていないかどうか、自己分析することをおすすめします。
ひとつでも当てはまる項目があれば、その点を修正し、購入を焦らず、一度仕切り直して、余裕を持って良質な物件を選ぶことが重要です。
不動産投資に失敗したら、株式投資など他の投資など比較にならないほど深い傷を負うことになります。
