不動産投資で人生終了にならないための注意点!

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私が経験した不動産投資の勘所

買値の半値以下で売却したマンション

私はバブル期に当時築年数20年のマンションを7000万円以上で購入したことがあります。

そのマンションには3年ほど住み、2人目の子供が誕生したときに手狭になっため、持ち家に住み替え、以後、20年以上、賃貸物件として運用しました。

その途中、売却も考えましたが、日本はバブル崩壊とデフレ経済の時代。物件価格は年々下がり続けたため、売るタイミングが難しく、2年前にようやく3300万円で売却しました。実に、売値は買値の半値以下というありさまでした。

しかし、20年以上、そのマンションは空き室になることもなく貸し続けることができたので、最終的には売値と賃貸収入を合算して、収支はトントン。ヤレヤレという結果でした。

いかに安く仕入れるかが不動産投資の勘所

この経験から得たことは、不動産はなんと言っても仕入れが重要だということです。

不動産は数年に一度、必ず不動産不況が訪れます。

その不動産不況時をじっと待てるかどうかが勝負になります。

市況が良いときに、メディアや業者が騒がしくなるので、手を出したくなりますが、そこを我慢することが肝心です。

しかし、安く仕入れるだけでは成功しません。

私が高値掴みしながら、最終的には投資損益トントンにできたのは、その物件の立地が良かったからです。

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不動産投資は立地がすべてを決める

空き室防ぐ立地の良さ

私は結果的に高値で物件を購入したわけですが、最終的に損失を出さなかったのは空き室になる期間がほとんどなかったことが最大の要因でした。

25年間貸し、最後売却するまでの家賃収入の概算は以下の通りでした。

  • 年間収入 約200万円✕25年=5000万円
  • 年間平均コスト(管理費や修繕費) 40万円✕25年=1000万円
  • 賃貸の実質利益 5000万円−1000万円=4000万円

ご覧のように、賃貸収入による利益は4000万円。これに売却金額の3000万円をプラスすると、ちょうと買値の7000万円と同額になります。

売却時期は収支トントンになったことを確認したうえで決めたのですが、25年間も時間を要したことになります。

不動産投資は事業という気構えが重要

25年間で収支トントンという結果に終わった私のマンション投資でしたが、得たこともあります。

それは不動産投資のノウハウと気構えでした。

リフォーム業者との折衝や修繕費の計算、不動産屋さんとの付き合い、入居者が満足するサービスや対応など、不動産投資は株式投資のようにお金を動かすだけは完結しません。

ですから、不動産に手を出すのなら、「これは事業なんだ」という気構えを最初から持たないといけません。

事業だという意識があれば、物件の仕入れも高値づかみすることはなかったのでは、と思います。

出口を見据えた戦略が重要

不動産投資は、「仕入れ→賃貸→売却」のプロセスで完結します。

最後の売却もまた重要です。

売却が成功するかどうかは、仕入れ時の出口を見据えた戦略が成否を左右します。

不動産物件は、売却する時には古くなっています。

ですから、売却時に、物件をアピールできる点は立地が最重要になります。

もっと簡単に言うと、自分が買える物件ではなく、誰もが欲しいと思う物件を頑張って買うということです。

「予算的には無理」ということで、安い物件を仕入れたものの、売却時には売れないことが少なくありません。

「安物買いの銭失い」にならないためにも、誰もが欲しいと思える立地の良い美人物件を入手する。

これを不動産不況時に実行できれば、不動産投資は半分成功したようなものです。

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